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19 de Junho de 2021

A taxa de corretagem às expensas do consumidor

Lucas Mascarenhas, Advogado
Publicado por Lucas Mascarenhas
mês passado

1 Introdução

A aquisição de imóvel residencial é uma das maiores conquistas da família brasileira, que, na maioria das vezes, representa o esforço comum de várias pessoas ou gerações. E, diante práticas comerciais abusivas, acaba por interferir na aquisição do imóvel residencial próprio. Assim, neste artigo, será abordada um prática costumeira nos contratos imobiliários, quais sejam as taxas de corretagem.

2 Contrato de Corretagem Imobiliária

A corretagem ou mediação se caracteriza por um contrato pelo qual, nos termos do art. 722, do Código Civil, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. O corretor, segundo leciona Héctor Valverde Santana1, é "uma pessoa que se obriga a obter para seu cliente um ou mais negócios, conforme instruções recebidas", ou seja, o "encarregado de encontrar o negócio atribuído pelo seu contratante", sendo que a remuneração do corretor é devida por aquele que contratou os seus serviços. Conclui o supracitado autor2 que o consumidor não tem qualquer vínculo obrigacional com o corretor, pelo contrário, este não foi contratado pelo adquirente-consumidor do imóvel para prestar-lhe qualquer tipo de serviço, mas, sim, pelo fornecedor-incorporador.

A responsabilidade pelo pagamento da remuneração pelos serviços prestados pelo corretor, segundo Antônio Carlos Mathias Coltro3, compete a quem contrata os respectivos serviços, competindo, assim, ao fornecedor (construtora ou incorporadora) o dever de arcar com o pagamento ao corretor da comissão (remuneração) pelo serviço de intermediação que acarretou na compra e venda de imóvel ofertado no mercado de consumo. Aquele que solicitou a intervenção do corretor fica obrigado a pagá-lo. Da mesma forma, "quando o mediador consegue aproximar as partes, tem ele direito à remuneração pelos seus serviços; deve, no entanto, exigi-lo de quem lhe encomendou o trabalho"4.

A corretagem consiste em um contrato de intermediação, segundo Orlando Gomes5, cuja função do corretor é a de aproximar pessoas que desejam contratar, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, procurando conciliar os seus interesses. Realizará, portanto, uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial, obtendo informações ou conseguindo o que aquele necessita.

A relação jurídica entre as partes e o corretor não surge exclusivamente do negócio contratual de mediação, pois direitos e obrigações nascem também do simples fato de que o intermediário haja concorrido de modo eficaz para a aproximação das partes na conclusão do negócio. Inclusive é assegurada uma remuneração ao corretor, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se.

A comissão de corretagem tem como característica primordial, segundo Roberto Pfeiffer6, a intermediação, em que uma pessoa solicita que o corretor a aproxime de outra para efetivar a transação imobiliária. Desse modo, a comissão é devida pela parte que a contratou, desde que haja a conclusão da compra e venda do imóvel, já que "a incorporadora contrata uma imobiliária para planejar e executar as vendas do imóvel participando ativamente da concepção da oferta e publicidade do empreendimento"7.

Geralmente, observa-se, no campo fático, que a montagem do estande de venda, na maioria das vezes, na própria localidade, onde se realizará o empreendimento ou em locais de grande circulação de pessoas, como shopping center, a fim de que os corretores explanem aos consumidores interessados as características do imóvel, as condições do negócio e os termos do contrato8. Logo, os corretores que atenderão os consumidores são exclusivamente aqueles indicados pela empresa contratada pelo incorporador, sendo abusiva a conduta de transferir a responsabilidade pelo pagamento da respectiva comissão ao consumidor. Em regra, quem deve pagar a comissão do corretor é a pessoa que o contratou para realizar a mediação, como ocorre nas demais contratações de serviços9.

Portanto, a conduta das incorporadoras imobiliárias impõe, para efetivar a aquisição do imóvel, a contratação do serviço de intermediação, para os quais o consumidor não solicitou ou autorizou expressamente. Não possibilitando, inclusive, que o consumidor opte por adquirir o imóvel sem utilizar o serviço de corretagem que impõe. Subtrai do consumidor o seu direito básico de decidir se irá contratar ou não o serviço ofertado, ou, mesmo, contratar um corretor de sua confiança, e, não da confiança da empresa imobiliária. Ewerton Pereira Gonçalves10 sustenta que o consumidor, ludibriado ao se dirigir a um stand de venda da própria construtora, acredita não ter nenhuma intermediação, já que está comprando diretamente com o fornecedor, concluindo o negócio com a entrega de um contrato com o valor a menor, sem haver a adequada informação quanto ao percentual da taxa de corretagem.

Por sua vez, Tatiane Godhol11 assevera que se o consumidor não está livremente consentindo no serviço de intermediação, já que sequer compreende que ali está um corretor e não um vendedor da construtora, certamente não se pode conceber que ali tenha havido um ajuste formal em direção a um benefício de intermediação imobiliária.

Aliás, como salienta Sérgio Iglesias Nunes12, quaisquer expressões que não sejam de compreensão no negócio, deverão ser substituídos por sinônimos pelo fornecedor e, caso assim não proceda, se gerar uma posterior dúvida quanto à extensão dos direitos nele contidos, poderá ensejar em vício da vontade em favor do consumidor ou da parte aderente, implicando na possibilidade de anulação do negócio, se desta vontade for a substância do ato, ainda mais em contratos complexos com inúmeros deveres e obrigações como o contrato imobiliário.

3 Abusividade na transferência da obrigação do pagamento de comissão de corretagem ao consumidor

As incorporadoras imobiliárias devem ou, ao menos, deveriam deixar, expressamente, manifesto ao consumidor que as pessoas que estão em seu estande de vendas são corretores por ela contratados para intermediar a celebração do negócio. De igual forma, em respeito ao princípio da boa-fé, as construtoras imobiliárias também devem, ou ao menos deveriam informar que, por haver optado por esse sistema de intermediação, os custos desse serviço são de sua responsabilidade e não do consumidor. Salienta Héctor Valverde Santana13 que a informação deve ser adequada e clara sobre o preço do produto, sendo que o consumidor adquirente de um imóvel no mercado deve saber, de forma inequívoca, o valor que se obrigará a pagar pelo imóvel pretendido.

Assevera que, diante da posição de dominação do fornecedor no mercado imobiliário, impossibilita qualquer margem de negociação, já que "o imóvel somente é vendido se o consumidor pagar a comissão de corretagem, sendo que a sua recusa em pagar resulta simplesmente na frustração da venda do imóvel anunciado"14. Além de induzir o consumidor a erro, já que "o vendedor do imóvel fixa um preço, porém, no instrumento negocial (proposta ou compromisso de compra e venda), é registrado um valor menor, exatamente a quantia correspondente à comissão de corretagem"15. É obrigação do fornecedor de serviços prestar ao consumidor informações concisas, claras e corretas, principalmente, na fase pré-contratual, em prestígio ao princípio da transparência.

No mesmo sentido entende Roberto Pfeiffer16, em que há a imposição da assinatura do compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão dos corretores, e diante da ausência de informação adequada e prévia, apenas no momento da assinatura do contrato, o consumidor é informado que terá que arcar com a comissão, circunstância esta omitida tanto na oferta do produto como nas demais fases da negociação. Não comunicam ao consumidor que este arcará com um serviço por ele não contratado.

Os corretores encontrados nos stands, lojas, shopping centers, feira de imóveis, somente para ofertar imóveis de determinada incorporadora, muitas vezes utilizando o próprio uniforme ou panfletos do próprio empreendimento a ser adquirido, não foram escolhidos, muito menos estão a serviço do consumidor, já que não ofertam imóveis de outras empresas. Trata-se de um serviço totalmente direcionado pelo fornecedor, segundo Judith Martins Costa17, não há juridicamente vínculo contratual entre o consumidor que adentra em stand de vendas e vem a concluir compromisso de compra e venda e o corretor que eventualmente o atendeu. O corretor imobiliário age, aos olhos do consumidor, como se fosse realmente um preposto ou representante do fornecedor. Segundo leciona Ewerton Pereira Gonçalves18, configura-se venda casada, já que o profissional corretor não pode oferecer unidades imobiliárias de outras construtoras, estando ali tão somente para atender aos interesses de sua incorporadora.

O profissional da corretagem, para Tatiane Gonçalves Miranda Goldhar19, age com finalidade específica de trazer alguma vantagem comercial num determinado negócio jurídico, mediante as instruções recebidas, as quais funcionam como limites sobre o alcance e extensão do seu trabalho, trabalha para conseguir “fechar” um contrato de promessa de compra e venda, mesmo sem ser o beneficiário direto na relação de compra e venda. Tatiane Gonçalves Miranda Goldhar20 traz duas hipóteses de contrato de corretagem, a primeira ocorre quando o corretor efetivamente trabalha mais em benefício do cliente, procurando um empreendimento que melhor se adéqua a sua realidade econômico-financeira e de vida, independentemente de ser o bem dessa ou daquela construtora; nesta hipótese entende que deve o consumidor arcar com os custos de seu trabalho. Contudo, na segunda hipótese, quando é a própria construtora que define os parâmetros da venda e amostra dos imóveis, ajustando previamente com a imobiliária os percentuais devidos, antes de qualquer contato com as partes, determinado que haja prioridade sobre os empreendimentos da empresa/vendedora, leciona a referida autora21 que caberá ao fornecedor arcar com os custos da corretagem, por se tratar de parte do seu custo operacional: comercialização e vendas.

Na 3ª Promotoria de Justiça do Consumidor (Ministério Público do Estado da Bahia), em pesquisa de campo realizada, foram encontradas várias Ações Civis Públicas; tendo como objeto a imposição de taxa de corretagem ao consumidor dentre elas: Reserva das Tribos Incorporadora LTDA.22, em proteção do direito coletivo dos consumidores à aquisição de imóveis, proteção do direito social à moradia, o que envolve a alocação de recursos de significativa monta do patrimônio do consumidor e de seu orçamento doméstico.

As incorporadoras imobiliárias agem em desacordo com a boa-fé, na medida em que impõem ao consumidor arcar com o ônus do serviço de intermediação que ele não contratou nem anuiu. Se é a própria incorporadora quem contrata o serviço do corretor de imóveis - um terceiro - para fazer a intermediação do negócio a ser firmado, ou seja, vender imóvel de sua propriedade, descabida é a imposição da comissão ao consumidor, vez que este não contratou os serviços correlatos.

4 O POSICIONAMENTO DO STJ NO TOCANTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM

Em Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511-SP23, o Superior Tribunal de Justiça uniformizou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagá-la, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque da comissão de corretagem, sob o argumento de que é prática usual do mercado imobiliário brasileiro a utilização da corretagem em benefício do vendedor, pois toda a atividade desenvolvida, desde a divulgação até a contratação, tem por objetivo angariar clientes para a incorporadora (promitente-vendedora). Entendeu ainda que não há venda casada, pois “ocorre apenas a terceirização dessa atividade de comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor, concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis”24. Por fim, posicionou-se no sentido de que não causa prejuízo econômico para os consumidores, já que “o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste”. Contudo, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Em Audiência Pública25 na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ocorrida no dia 09 de maio de 2016, para tratar acerca do recurso repetitivo em relação à quem deve a cobrança da taxa de corretagem, Cláudia de Moraes Pontes de Almeida, representando o IDEC, afirmou que não existe qualquer liberdade de escolha. Os profissionais, tanto o corretor quanto o advogado que estão no estande de venda, são escolhidos pela incorporadora. Então, o consumidor não tem qualquer opção, já que não pode levar alguém de sua confiança. Ressaltou, ainda, que a vulnerabilidade, nesses casos, é potencializada. Além de que a incorporadora deixará de recolher ISS, IR, dentre outros tributos, quando se transfere para o consumidor a obrigatoriedade de pagar. Já Walter José Faiad de Moura, representante legal da BRASILCON, ressaltou que o corretor dos stands de imóveis é um mero satélite que só age em nome da construtora. O Subprocurador da República, Dr. Antônio Carlos Alpino Bigonha, defendeu que se o corretor exerce sua atividade como preposto ou representante do dono do negócio, ou, em muitos casos, subordinado a imobiliárias que integram o mesmo grupo econômico da construtora-incorporadora, não há como reconhecer a existência de contrato típico de mediação imobiliária e, consequentemente, impor ao promitente comprador do imóvel o pagamento da remuneração daquele profissional, visto que o negócio jurídico, caso realizado, não resultou da efetiva intermediação de terceiros.

Em sentido contrário ao posicionamento do Recurso Repetitivo nº 1.599.511-SP, o Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.288.450-AM26, tendo como Ministro Relator João Otávio de Noronha, entendeu que “quando o comprador vai ao mercado, pode ocorrer que seu interesse se dê por bem que está sendo vendido já com a intervenção de corretor. Aí, inexistindo convenção das partes, não lhe compete nenhuma obrigação quanto à comissão de corretagem, pois o corretor já foi anteriormente contratado pelo vendedor”. Portanto, situação diferente seria quando o comprador, visando à aquisição de bem, contrate o corretor para que, com base em seu conhecimento de mercado, busque bem que lhe interesse.

Neste sentido, é o posicionamento doutrinário, já que caracteriza, para Roberto Pfeiffer27, oferta enganosa o não deixar expresso que os custos com a corretagem serão assumidos pelo consumidor, uma vez que "apresenta preço que não corresponde ao valor final que será por ele pago"28. O repasse de tais custos ao consumidor é, segundo leciona o referido autor29, um "mascaramento do preço final", já que o contrato deixa de retratar o real valor pago pelo imóvel.

As incorporadoras, ao exigirem do consumidor o pagamento da referida taxa de corretagem, estão obtendo vantagem manifestamente excessiva, sendo tal prática vedada, como se vê do art. 39, V30, do Código de Defesa e Proteção do Consumidor. Cabe às incorporadoras, que contrataram os serviços do corretor de imóveis, e não ao consumidor, arcar com os custos advindos desta contratação. À medida que transfere ao consumidor tal ônus, acaba por incorrer em vantagem manifestamente excessiva. Neste sentido, Tatiane Ghodar31 entende que ainda que o serviço tenha sido prestado, a cobrança não é devida ao consumidor, diante da notória "má-fé na forma como a negociação e a cobrança são feitas, mascarando uma situação de compra de um serviço pelo cliente não consciente e livremente solicitado". Conclui a referida autora32 que havendo ou não cláusula no contrato de promessa de compra e venda do imóvel a estipular que o adquirente comprador pague os custos da corretagem, tal obrigação não deve prosperar, já que os serviços de corretagem são contratados pelas construtoras, e prestados sob as suas orientações. Cabe ao fornecedor assumir os custos com seus funcionários, terceirizados, prepostos e serviços por eles contratados.

Dessa forma, mesmo que exista previsão expressa no contrato, impondo ao consumidor a obrigação de arcar com os custos do serviço de corretagem, eximindo-se o fornecedor, a transferência de encargo para o consumidor não pode ser efetivada, já que se trata de um contrato de adesão celebrado entre a incorporadora imobiliária e seus consumidores elaborado unilateralmente por aquela. Não existe a possibilidade de o sujeito vulnerável negociar os seus termos, especialmente a opção de não utilizar o serviço de corretagem ou a contratação de um corretor de sua confiança, cabendo tão somente ao consumidor aceitar o negócio na forma que lhe está sendo proposto, sob pena de não o ver concluído.

Contrariamente ao exposto, Luiz Scavone Jr.33 entende que não há qualquer dano ao consumidor, uma vez que os custos com a intermediação da negociação de venda serão sempre repassados, direta ou indiretamente, ao promitente comprador da unidade. Sustenta ainda que nada há de ilícito na celebração de cláusula contratual neste sentido, ainda que verbal, vez que dentro da autonomia da vontade conferida aos contratantes. Conclui pela "legalidade da transferência da incumbência de pagar a comissão ao comprador de quem, invariavelmente, sairão os recursos para fazer frente ao custo de intermediação, desde que, constante do contrato ou não, a transferência da incumbência”34, além de o preço sejam informados de forma a permitir a compreensão do adquirente, ainda que seja na proposta.

O valor da comissão de corretagem, conforme Héctor Valverde Santana35, não integra o preço do imóvel simplesmente porque" representaria um acréscimo no faturamento do fornecedor e, consequentemente, haveria repercussão no valor devido a título de tributação de sua atividade ". Dessa maneira, a obtenção de uma vantagem manifestamente indevida tributária, já que há a transferência ao consumidor pelos ônus financeiro da operação. Assim," não só o Estado-fisco é vítima da operação ilícita, mas também o consumidor que tem prejuízo em razão da impossibilidade do parcelamento do valor da comissão de corretagem no mesmo prazo da compra do imóvel "36.

5 Da configuração de venda casada

Inclusive cabe a devolução em dobro, mesmo havendo previsão em contrato elaborado unilateralmente pelo construtor ou incorporador de cláusula de transferência da obrigação da comissão de corretagem, conforme leciona Héctor Valverde Santana37. A prática de condicionar a venda do imóvel, um produto, ao pagamento da corretagem pelo comprador, um serviço, é conduta análoga à venda casada, que, peremptoriamente, é vedada pelo CDC, ao etiquetá-la como prática abusiva no artigo 39, I38.

O consumidor deve ter ampla liberdade de escolha quanto ao que deseja consumir. Assim, não pode o fornecedor fazer qualquer tipo de imposição, quando da aquisição de produtos ou serviços, nem mesmo quando este adquire outros produtos ou serviços do mesmo fornecedor.

O fornecedor, segundo Rizzato Nunes39, não pode" impor a aquisição conjunta de produtos e serviços que tem características próprias de vendas isoladas, ainda que o preço global seja mais barato que a aquisição individual, sem oferecer a alternativa simultânea (ainda que mais cara) de aquisição isolada ". A" operação casada ilegal "40 ocorre quando o vendedor exige do consumidor que quer adquirir um produto que ele, obrigatoriamente, adquira outro que não precisaria (o mesmo se dá com os serviços). Exemplifica o referido autor41 no caso de uma loja que não pode acrescer ao valor de uma camisa com o custeio da comissão do lojista, por se tratar de um custo da própria atividade e afirma que, do mesmo modo," quando uma construtora fixa o valor de um imóvel, já computou todos os custos da operação, o que, obviamente, inclui o custo da taxa de corretagem pela venda a ser feita "42. Conclui o supracitado autor que por se tratar de serviço típico da própria atividade de venda de imóvel, sendo a corretagem parte integrante do custo do negócio, logo"a taxa de corretagem não pode ser repassada ao consumidor-comprador nem por cláusula contratual nem por informação feita na oferta de venda"43.

6 Considerações finais

De todo apresentado no presente artigo, deve-se sempre haver o equilíbrio nas relações de consumo, as partes contratantes devem atuar de forma solidária, com base no princípio da boa-fé objetiva, que molda a nova teoria contratual, exigindo das partes a construção de ambiente de solidariedade, lealdade, transparência e cooperação.

    A transferência de responsabilidade pelo pagamento da taxa de corretagem é abusiva, uma vez que os corretores que atenderão aos consumidores são, exclusivamente, aqueles indicados pela empresa contratada pelo incorporador. Além de configurar a prática abusiva de venda casada, já que o profissional corretor não pode oferecer unidades imobiliárias de outras construtoras, estando ali tão somente para atender aos interesses de sua incorporadora.

    Além de induzir o consumidor a erro, já que o fornecedor do imóvel fixa um preço, porém, no instrumento negocial (proposta ou compromisso de compra e venda), é registrado um valor menor, exatamente a quantia correspondente à comissão de corretagem. É obrigação do incorporador prestar ao consumidor informações concisas, claras e corretas, principalmente, na fase pré-contratual, em prestígio ao princípio da transparência

As incorporadoras imobiliárias agem em desacordo com o princípio da boa-fé objetiva, na medida em que impõem ao consumidor arcar com o ônus do serviço de intermediação que ele não contratou nem anuiu.

Notas

1 SANTANA, Héctor Valverde. Pagamento de comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista do Direito do Consumidor. v. 91 São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 154.

2 Ibidem.

3COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem Imobiliária. 3. ed. São Paulo: Atlas, p. 162.

4Ibidem.

5 GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Atualizada por Antônio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 471.

6 PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos. Imóveis em construção, direito do consumidor e desenvolvimento. Revista de Direito do Consumidor. v. 105. N. 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, maio-jun, 2016, p. 87.

7Ibidem.

8 LIMA, Marcelo Chiavassa de Mello Paula. O ônus do pagamento do serviço de corretagem e do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati) nos contratos de compra e venda de unidades autônomas na planta. Revista de Direito do Consumidor. v. 23, n. 93, São Paulo: Revista dos Tribunais, maio/jun. 2014, p. 200.

9 Ibidem, p. 91.

10 GONÇALVES, Ewerton Pereira. Abuso do direito das incorporadoras e construtoras nos contratos imobiliários. Revista de Direito do Consumidor. V. 104, ano 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, mar-abr, 2016, p. 482.

11 GOLDHAR, Tatiane Gonçalves Miranda. A previsão do art. 42 do CDC de restituição em dobro da quantia indevidamente cobrada ao consumidor a título de corretagem imobiliária e a prova da má-fé: compreendendo a ratio legis. Revista da EJUSE, n. 21, Aracaju, 2014, p. 324.

12 SOUZA, Sérgio Iglesias Nunes de. Direito à moradia e à habitação: análise comparativa e suas implicações teóricas e práticas com os direitos da personalidade. 2. ed. Ver. E atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 332-333.

13 SANTANA, Héctor Valverde. Pagamento de comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista do Direito do Consumidor. v. 91 São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 154.

14 SANTANA, Héctor Valverde. Pagamento de comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista do Direito do Consumidor. v. 91 São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 154..

15 Ibidem.

16 PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos. Imóveis em construção, direito do consumidor e desenvolvimento. Revista de Direito do Consumidor. V. 105. ano 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, maio-jun, 2016, p. 90.

17 COSTA, Judith Martins; HAICAL, Gustavo. Parecer Contrato de corretagem imobiliária: elementos de existência, validade e eficácia. Revista dos Tribunais, v. 966, ano 105. São Paulo: Revista dos Tribunais, abr, 2016, p. 261-303. Disponível em: http://www.tjdft.jus.br/institucional/biblioteca/conteudo-revistas-juridicas/revista-dos-tribunais-rt/2016v105n966-abr. Acesso em 02 fev. 2021.

18 GONÇALVES, Ewerton Pereira. Abuso do direito das incorporadoras e construtoras nos contratos imobiliários. Revista de Direito do Consumidor. V. 104, ano 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, mar-abr, 2016, p. 471-492.

19 GOLDHAR, Tatiane Gonçalves Miranda. Os novos rumos do contrato de corretagem e sua inserção nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel: duas faces de uma mesma moeda. Revista da Ejuse, n. 18, Aracaju, 2013, p. 379.

20 Ibidem.

21Ibidem.

22 Ver Ação Civil Pública nº 0524217-47.2014.8.05.0001 - 32ª Vara das Relações de Consumo.

23 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.599.511-SP. Recorrente: Perfil Santana Empreendimentos Imobiliários LTDA.. Recorrido: Marco Aurélio Crestoni e Roseli de Souza Marques Crestoni. Relator: Min. João Otávio de Noronha. Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 06/09/2016. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=63610073&num_registro=201601297158&data=20160906&tipo=51&formato=PDF. Acesso em 28 jan 2021.

24 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.599.511-SP. Recorrente: Perfil Santana Empreendimentos Imobiliários LTDA.. Recorrido: Marco Aurélio Crestoni e Roseli de Souza Marques Crestoni. Relator: Min. João Otávio de Noronha. Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 06/09/2016. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=63610073&num_registro=201601297158&data=20160906&tipo=51&formato=PDF. Acesso em 28 jan 2021.

25 Ver vídeo da audiência pública em: https://www.youtube.com/watch?v=Q09dwudg9RA. Acesso em 03 fev. 2017.

26 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.288.450-AM. Recorrente: Associação das Irmãs Missionárias Capuchinhas. Recorrido: Francisco de Assis Bezerra Neto. Relator: Min. João Otávio de Noronha. Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 27/02/2015. Disponível em:https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=37578579&num_registro=201102519670&data=20150227&tipo=91&formato=PDF. Acesso em 28 jan 2021.

27 PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos. Imóveis em construção, direito do consumidor e desenvolvimento. Revista de Direito do Consumidor. V. 105. ano 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, maio-jun, 2016, p. 91.

28 LIMA, Marcelo Chiavassa de Mello Paula. O ônus do pagamento do serviço de corretagem e do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati) nos contratos de compra e venda de unidades autônomas na planta. Revista de Direito do Consumidor. v. 23, n. 93, São Paulo: Revista dos Tribunais, maio/jun. 2014, p. 203.

29PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos., op. cit., p. 93.

30 “Art. 39 É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: V exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva”.

31 GOLDHAR, Tatiane Gonçalves Miranda. A previsão do art. 42 do CDC de restituição em dobro da quantia indevidamente cobrada ao consumidor a título de corretagem imobiliária e a prova da má-fé: compreendendo a ratio legis. Revista da EJUSE, n. 21, Aracaju, 2014, p. 318.

32 Ibidem, p. 319.

33 SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012, p. 390.

34 Ibidem.

35 SANTANA, Héctor Valverde. Pagamento de comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista do Direito do Consumidor. V. 91 São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 144.

36 Ibidem, p. 154.

37 Ibidem, p. 155.

38 “Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produtos ou serviços ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;”

39 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. A abusividade na questão da corretagem na venda de imóveis pelas construtoras: análise doutrinária e a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo. Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. v. 4, n. 16, Curitiba, dez. 2014, p. 58.

40 Ibidem.

41 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. A abusividade na questão da corretagem na venda de imóveis pelas construtoras: análise doutrinária e a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo. Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo. v. 4, n. 16, Curitiba, dez. 2014, p. 60.

42 Ibidem, p. 61.

43 Ibidem, p. 56.

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