jusbrasil.com.br
19 de Junho de 2021

Uma análise jurídica do serviço de assessoria técnica e imobiliária (SATI)

Lucas Mascarenhas, Advogado
Publicado por Lucas Mascarenhas
mês passado

1 Introdução

Na última década, em decorrência dos incentivos governamentais, tais como a possibilidade de aquisição de crédito abundante, abertura do mercado de capitais, “Programa Minha Casa, Minha Vida”, constatou-se em um processo de superaquecimento do mercado imobiliário, que, no momento atual, diante da crise econômica e política brasileira, vem se estabilizando, mas que ainda se encontra presente na economia brasileira, principalmente as consequências deste boom imobiliário.

Observam-se compradores dispostos para aquisição da casa própria e aumento da quantidade de imóveis vendidos na planta ou já prontos, por conseguinte, gerando inúmeras reclamações consumeristas, diante da variedade de empreendimentos até hoje não entregues em razão do crescimento imobiliário, que levou à consolidação do entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamentos de demandas repetitivas. Delimitou-se a presente problemática em analisar um das principais práticas abusivas comerciais nos contratos imobiliários e a imprescindível proteção do consumidor à luz da Constituição Federal e do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor, qual seja a imposição da taxa SATI.

2 IMPOSIÇÃO DO PAGAMENTO DO SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA E IMOBILIÁRIA (SATI)

O pagamento da despesa denominada de SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária), a qual remunera a confecção do contrato e demais serviços jurídicos necessários à celebração da avença, salienta Roberto Pfeiffer1 é completamente abusivo, diante do repasse de custos ao adquirente. Há o vício de informação, já que o consumidor somente tem ciência da necessidade de pagar a despesa com SATI no momento da conclusão do negócio.

Na medida em que não esclarecem aos promitentes compradores das unidades autônomas todas as condições que terão que se submeter caso deseje celebrar o negócio jurídico. Além de não haver a escolha da empresa que irá prestar tal serviço, sendo imposta pela incorporadora, pertencente ao mesmo grupo da pessoa jurídica. Desse modo, trata-se de contratação de serviço imposta ao consumidor, novamente por profissional que não foi por ele escolhido.

No mesmo sentido, Luiz Scavone Jr.2 leciona que se trata de uma venda casada, diante da "ausência de especificação clara de quais serviços serão prestados sob essa rubrica". Contudo, assevera que caso o serviço de assessoria tenha sido contratado, de forma clara e em instrumento autônomo, sem qualquer vício, não há motivo para determinar a restituição do valor pago.

A cobrança da taxa SATI assevera Rizzatto Nunes3 vilipendia o princípio da boa-fé objetiva, já que este princípio determina a realização concreta da igualdade e equilíbrio (a justiça contratual), e havendo previsão num contrato, trata-se de cláusula abusiva, nula de pleno direito, por implicar vantagem exagerada a favor do vendedor. Além de se tratar de prática abusiva denominada de venda casada, ainda que informada previamente, não tem o condão de legitimar a cobrança.

Os vendedores justificam a cobrança deste serviço diante da necessidade de análise da documentação do imóvel e dos compradores, de pesquisa feita perante os bancos, de orientação quanto a financiamento, de assessoria para assinatura dos contratos, dentre outros. Contudo, como sustenta Rizzatto Nunes4, trata-se de serviço típico da própria atividade de venda do imóvel, sendo parte integrante do custo do negócio.

Expostas algumas das cláusulas abusivas utilizadas frequentemente pelas incorporadoras imobiliárias, dentre tantas outras disposições contratuais leoninas, que não constituem objeto de análise desta monografia, no próximo capítulo, será abordado o posicionamento atual do Superior Tribunal de Justiça frente a estas cláusulas abusivas.

3 Princípio da Transparência e o Direito à Informação

O direito à informação permeia todo o Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor. O consumidor não tem possibilidade real de modificar as cláusulas e condições apresentadas, as quais, invariavelmente, procuram resguardar apenas os interesses econômicos do empresário. O papel do consumidor cinge-se a aderir e assinar o referido documento. Além disso, por vezes, são utilizadas palavras complicadas, termos técnicos de difícil entendimento e compreensão5.

É direito básico do consumidor informação clara e adequada, “não apenas no momento da celebração contratual, mas durante todo o período da perfomace ou execução contratual”6. O consumidor deve ter acesso a todas as informações cabíveis e necessárias sobre o produto ou serviço antes de formalizar a contratação, já que dispõe o fornecedor do poder de ditar o conteúdo do contrato standard, passando a ter, também, o dever de bem informar ao consumidor. Consiste em um direito de matriz tríplice7, sendo constituído pelo “direito de ser informado”, de “obter informações” e “de informar”.

Desse modo, deve o fornecedor prestar todas as informações pertinentes para o consumidor; o consumidor também tem o condão de requisitar informações complementares e de explanar o que realmente deseja. Bruno Miragem8 salienta ainda que se deve demandar do fornecedor um “dever de informar qualificado”, que “não exige simplesmente o cumprimento formal do oferecimento de informações, senão o dever substancial de que estas sejam efetivamente compreendidas pelo consumidor”.

Segundo Klaus Dohrmann9la falta de transparencia en los contratos con condiciones generales entre empresarios puede ser contraria a la buena fe y, por consiguiente, las cláusulas que no sean claras ni comprensibles entre empresarios pueden ser ineficaces10, diante do dever de transparência material (“Transparenzgebot”)11. Informações claras e adequadas sobre os produtos e serviços possibilitam ao consumidor um consentimento esclarecido e consciente com relação à contratação.

Outrossim, o consumidor, ludibriado ao se dirigir a um stand de venda da própria construtora, acredita não ter nenhuma intermediação, já que está comprando diretamente com o fornecedor, concluindo o negócio com a entrega de um contrato com o valor a menor, sem haver a adequada informação quanto ao percentual da taxa de serviço de assessoria técnica (SATI).

4 O POSICIONAMENTO DO STJ NO TOCANTE À TAXA SATI (SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIO)

Em recente julgamento de Recurso Especial Repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça selecionou alguns recursos em que essa questão é presente. Segundo Fredie Didier Jr.12, o julgamento do caso concreto criará o precedente obrigatório, já que tem como objetivo primordial fixar teses jurídicas a respeito de casos repetitivos, a partir da resolução de um caso piloto, no qual os casos similares ficam sobrestados até a sua resolução. Julgado o caso piloto, a mesma tese usada será aplicada aos casos semelhantes, tendo em vista que a petição inicial que contraria precedente obrigatório, por exemplo, será julgada como caso de improcedência liminar do pedido. O atual sistema normativo, segundo Fredie Didier Jr.13, com o Novo Código de Processo Civil, optou pela valorização dos precedentes, há um estímulo para que os tribunais organizem seus precedentes, como uma forma de estimular a consolidação.

Em Audiência Pública14, na Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ocorrida no dia 09 de maio de 2016 para tratar acerca do recurso repetitivo, o Subprocurador da República, Dr. Antônio Carlos Alpino Bigonha, defendeu que a taxa SATI, espécie de remuneração destinada ao profissional do Direito presente no estande de vendas da construtora, para realizar assessoramento jurídico ao consumidor, é, na verdade, uma transferência do custo de um serviço contratado pela construtora e que, portanto, deveria ser por ela suportado como fornecedora do produto ou serviço. Portanto, trata-se de um profissional que labora em benefício da empresa, e não em benefício do consumidor.

Portanto, todos os Tribunais do País, que tenham proferido acórdãos em sentido diverso, devem ser retratados, diante da fixação da tese pelo Tribunal Superior. Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), recentemente julgado pelo Superior Tribunal de justiça, em Recurso Especial nº 1.551.968-SP15, em repercussão geral, consolidou posicionamento no sentido de ser abusiva a cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Ressaltou que o dever de transparência obriga o vendedor a estabelecer, explicitamente, cláusula que obriga o consumidor a assumir quaisquer encargos, legais ou consensuais, mesmo que tais cobranças sejam praxe do mercado local, sendo ilegal a imposição do pagamento de comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária (SATI)16.

Verifica-se que o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, o "Tribunal da Cidadania", diante do lobby de grandes empresas imobiliárias, passou a uniformização entendimentos, na sua maior parte, extremamente prejudiciais e nefastos aos consumidores, com o objetivo de demonstrar a necessidade de defesa e proteção do consumidor nos contratos imobiliários. No próximo capítulo, será abordado como essas práticas abusivas nos contratos de incorporação imobiliária violam direitos básicos assegurados aos consumidores.

6 Considerações finais

O consumidor tem o direito de receber o bem imóvel nos termos da oferta pública veiculada pelo fornecedor em observância ao princípio da vinculação da oferta contratual da mensagem publicitária e conforme descrito no instrumento contratual.

A maior parte das relações consumeristas é regulamentada, atualmente, na sociedade massificada, por contratos padronizados de adesão, cujo conteúdo é elaborado unilateralmente pelo fornecedor, cabendo ao consumidor apenas optar pela aceitação ou não da proposta ofertada.

Essa impossibilidade de o consumidor manifestar a sua vontade na formação contratual, bem como diante da necessidade de aquisição de bens imóveis para a moradia, criou um ambiente propício para a estipulação de cláusulas contratuais que resguardem, exclusivamente, os interesses das incorporadoras imobiliárias. Já que estes, tendo a liberdade de redigir os instrumentos negociais da maneira que lhes convém, fixando, assim, cláusulas que ampliam demasiadamente os seus direitos, impondo ônus somente a uma das partes da relação, qual seja o consumidor, criando uma situação de manifesto desequilibro contratual.

Assim, a contratação de serviço imposta ao consumidor, novamente por profissional que não foi por ele escolhido. Afigura-se como venda casada, diante da ausência de especificação clara de quais serviços serão prestados sob essa rubrica. Além de implicar vantagem exagerada a favor do vendedor, deve-se o consumidor buscar tutela jurisdicional diante da prática abusiva.

Notas

1 PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos. Imóveis em construção, direito do consumidor e desenvolvimento. Revista de Direito do Consumidor. v. 105. n. 25. São Paulo: Revista dos Tribunais, maio-jun, 2016, p. 87.

2 SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 392.

3 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. A abusividade na questão da corretagem na venda de imóveis pelas construtoras: anáise doutrinária e a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo. Revista Luso-brasileira de Direito do Consumo. v. 4. n. 16, dez. 2014, p. 58.

4 Ibidem.

5 BESSA, Leonardo Roscoe. Proteção Contratual. In: MARQUES, Claudia Lima; BENJAMIN, Antônio Herman V.; BESSA, Leonardo Roscoe. Manual de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 365.

6 MARQUES, Claudia Lima. A Lei 8.078/90 e os direitos básicos do consumidor. In: BENJAMIN, Antônio Herman V.; BESSA, Leonardo Roscoe; MARQUES, Claudia Lima. Manual de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012, p. 76.

7 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. 7. ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 325.

8MIRAGEM, Bruno. Curso de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 73.

9 DOHRMANN, Klaus Jochen Albiez. Das Condições Gerais dos Contratos/Cláusulas Abusivas: e o enforque acerca do Estado da questão na Alemanha. Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo, v. 4, n. 16, Curitiba, dez. 2014, p. 200. Disponível em: http://bdjur.stj.jus.br/jspui/bitstream/2011/90949/condicoes_gerais_contratos_dohrmann.pdf

10 “a falta de transparência nos contratos com condições gerais entre empresários pode ser contrária a boa-fé e, por conseguinte, as cláusulas que não sejam claras nem compreensíveis entre empresários podem ser ineficazes” (tradução livre).

11 DOHRMANN, Klaus Jochen Albiez. Das Condições Gerais dos Contratos/Cláusulas Abusivas: e o enforque acerca do Estado da questão na Alemanha. Revista Luso-Brasileira de Direito do Consumo, v. 4, n. 16, Curitiba, dez. 2014, p. 200. Disponível em: http://bdjur.stj.jus.br/jspui/bitstream/2011/90949/condicoes_gerais_contratos_dohrmann.pdf

12 DIDIER JR., Fredie; CUNHA, Leonardo Carneiro da. Curso de Direito Processual Civil: meios de impugnação às decisões judiciais e processo nos Tribunais. v. 3. 14. ed. Salvador: Juspodvm, 2016, p. 673.

13 Ibidem.

14 Ver vídeo da audiência pública em: https://www.youtube.com/watch?v=Q09dwudg9RA. Acesso em 03 fev. 2017.

15 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Embargos de Divergência no Recurso Especial 1.551.968-SP. Relator: Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Recorrente: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES. Recorrido: Adriana Carneiro e Maurício Gabai Tanurcov. 2ª Seção, julgado em 24/8/2016, Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, DF, data da publicação 06/09/2016. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=61855522&num_registro=201502161783&data=20160906&tipo=51&formato=PDF. Acesso em 28 jan 2017.

16 LIMA, Marcelo Chiavassa de Mello Paula. O ônus do pagamento do serviço de corretagem e do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati) nos contratos de compra e venda de unidades autônomas na planta. Revista de Direito do Consumidor. v. 23, n. 93, maio/jun. 2014, p. 196

0 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)